Contabilidade para construtora em Balneário Camboriú: RET, SPE e incorporação imobiliária

Contabilidade para construtora em Balneário Camboriú: o que muda em relação a outras empresas

A contabilidade para construtora em Balneário Camboriú difere da de outras empresas porque o resultado é apurado por empreendimento, a receita é reconhecida ao longo da obra e a tributação pode seguir regimes próprios, como o RET. Também há obrigações específicas de obra, como CNO e aferição do INSS, e, a partir de 2027, o regime de bens imóveis da reforma tributária.

A Sentinel Contabilidade é um escritório contábil com sede em Balneário Camboriú (SC), especializado em Lucro Real, planejamento tributário e contabilidade para a indústria têxtil de Brusque e região — e, por estar no centro do mercado imobiliário do litoral catarinense, também na estruturação contábil e tributária de construtoras e incorporadoras.

Balneário Camboriú e Itapema concentram empreendimentos verticais de alto padrão, com ciclos longos entre a compra do terreno, a aprovação do projeto, o lançamento e a entrega. Nesse intervalo, que pode passar de cinco anos, a incorporadora recebe parcelas de clientes, contrata empreiteiras, troca terrenos por unidades e capta recursos com investidores ou bancos. Cada uma dessas operações tem efeito tributário e contábil próprio. Uma contabilidade genérica, que apura todos os empreendimentos misturados em um único CNPJ, não responde às perguntas que importam: quanto cada obra vai gerar de lucro, quanto de imposto será devido e quando, e qual estrutura protege o patrimônio dos sócios e dos compradores.

Na prática, a contabilidade incorporadora se apoia em quatro pilares:

• Estrutura: escolha entre incorporar na própria empresa, em SPE ou em SCP, com ou sem patrimônio de afetação.
• Regime tributário: RET, Lucro Presumido ou Lucro Real, decididos por empreendimento.
• Reconhecimento de receita e custos: regras contábeis e fiscais que nem sempre coincidem.
• Obrigações de obra: CNO, contribuições previdenciárias, retenções e regularização para o habite-se.

RET na incorporação imobiliária: como funciona

O RET, Regime Especial de Tributação da incorporação imobiliária, previsto na Lei 10.931/2004, substitui IRPJ, CSLL, PIS e COFINS por um pagamento unificado de 4% sobre a receita mensal recebida do empreendimento afetado. Para habitação de interesse social nas hipóteses legais, a alíquota é de 1%. O pagamento é definitivo e não se comunica com os demais tributos da incorporadora.

Composição da alíquota de 4%

O art. 8º da Lei 10.931/2004 distribui os 4% entre os tributos substituídos: 1,71% de COFINS, 0,37% de PIS, 1,26% de IRPJ e 0,66% de CSLL. Na alíquota de 1%, a divisão é 0,44%, 0,09%, 0,31% e 0,16%, respectivamente. Essa decomposição importa para a contabilização e para as declarações, e passa a ter efeito prático na transição da reforma tributária, quando a parcela de PIS e COFINS dá lugar a CBS e IBS. O texto compilado da lei está no portal do Planalto.

Base de cálculo e regra de caixa

A base é a receita mensal efetivamente recebida das vendas de unidades do empreendimento, incluídas as receitas financeiras e variações monetárias da operação. Isso significa que o tributo acompanha o fluxo de recebimentos: se a unidade é vendida na planta com parcelas até a entrega e financiamento bancário no habite-se, o RET incide sobre cada parcela recebida e, depois, sobre o valor repassado pelo banco. Custos e despesas indiretos da incorporadora são rateados entre os empreendimentos na proporção dos custos diretos.

Requisitos para optar

1. Registro da incorporação no cartório de registro de imóveis, nos termos da Lei 4.591/1964.
2. Constituição e averbação do patrimônio de afetação do empreendimento.
3. Inscrição do empreendimento no CNPJ, vinculada à incorporadora.
4. Opção pelo regime perante a Receita Federal, conforme a instrução normativa vigente.

A opção é irretratável enquanto houver obrigações com os adquirentes. Por isso, precisa ser decidida com projeção de vendas, custos e cronograma, e não apenas pela comparação de alíquotas.

Patrimônio de afetação: proteção e controle por empreendimento

O patrimônio de afetação, regulado nos arts. 31-A a 31-F da Lei 4.591/1964, separa o terreno, as acessões, os recebíveis e as obrigações de um empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Ele protege os compradores em caso de insolvência, é requisito para o RET e exige contabilidade e conta bancária segregadas por obra.

O patrimônio de afetação é uma segregação patrimonial: os bens e direitos do empreendimento afetado só respondem pelas dívidas e obrigações desse empreendimento. Se a incorporadora enfrentar dificuldades em outro projeto, os compradores da obra afetada não disputam os mesmos bens com credores alheios. Para o mercado de Balneário Camboriú, em que compradores pagam parcelas significativas antes da entrega, essa proteção também é argumento comercial.

Do ponto de vista contábil, a afetação traz obrigações concretas:

• Escrituração separada de receitas, custos e despesas do empreendimento, com balancetes próprios.
• Conta bancária específica para a movimentação do empreendimento.
• Entrega periódica de demonstrativos à comissão de representantes dos adquirentes e às instituições financiadoras, quando houver.
• Controle de que recursos do empreendimento não sejam desviados para outras obras ou para despesas da incorporadora fora das regras legais.

Esses controles, longe de serem burocracia, são o que permite a uma construtora responder com precisão a bancos, investidores e compradores sobre o andamento financeiro da obra.

SPE e SCP na construção civil: tributação e governança

A SPE é uma sociedade com CNPJ próprio criada para um único empreendimento, que pode optar por Lucro Presumido, Lucro Real ou, com afetação, pelo RET. A SCP não tem personalidade jurídica: o sócio ostensivo opera em nome próprio, e a tributação segue regras específicas. A SPE oferece mais isolamento de riscos e governança; a SCP, mais simplicidade e menor custo.

SPE tributação e vantagens

Na SPE, cada empreendimento tem seus próprios sócios, contrato social, contabilidade e regime tributário. Isso facilita a entrada de investidores ou do proprietário do terreno como sócio, a contratação de financiamento à produção e a apuração do resultado da obra sem interferência de outros projetos. A SPE pode, inclusive, adotar o Lucro Presumido enquanto outra SPE do mesmo grupo adota o RET, conforme o perfil de cada empreendimento. O custo é administrativo: mais CNPJs, mais obrigações acessórias e mais controle sobre operações entre as empresas do grupo — tema tratado na página de contabilidade para grupos empresariais.

SCP: quando faz sentido

A SCP é usada quando um grupo de investidores quer participar do resultado de uma obra sem aparecer perante terceiros. O sócio ostensivo, normalmente a incorporadora, contrata, vende e responde pelas obrigações. Para fins de imposto de renda, a SCP é equiparada a pessoa jurídica e apura seus tributos de forma segregada, mas recolhe por meio do CNPJ do sócio ostensivo.

Lucro Presumido x RET: qual compensa para cada obra

No Lucro Presumido, a venda de unidades imobiliárias é tributada com presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL, mais PIS e COFINS cumulativos, somando cerca de 6,73% da receita antes do adicional de IRPJ. No RET, a carga é de 4%. O RET tende a vencer em obras lucrativas, mas exige afetação e retira flexibilidade, por isso a comparação deve ser feita obra a obra.

A conta básica no Presumido é a seguinte: IRPJ de 15% sobre 8% da receita (1,2%), CSLL de 9% sobre 12% (1,08%), PIS de 0,65% e COFINS de 3%, totalizando 5,93%, mais o adicional de 10% sobre a base presumida que exceder R$ 60 mil no trimestre, o que eleva a carga para perto de 6,73% em empresas de maior porte. A partir de 2026, a LC 224/2025 acrescentou 10% aos percentuais de presunção sobre a parcela da receita anual que exceder R$ 5 milhões, o que aumenta a carga de incorporadoras com volume relevante de vendas no Presumido.

Quando o Lucro Real entra na conversa

O Lucro Real raramente é a primeira opção para incorporação, mas se torna relevante em empreendimentos de margem baixa ou com risco de prejuízo, em construtoras que prestam serviços de empreitada para terceiros com muitos insumos e em grupos obrigados ao Real por faturamento. No Real, o resultado da incorporação é apurado pela diferença entre receita e custo orçado e incorrido, com regras fiscais específicas para venda a prazo. A página de contabilidade no Lucro Real detalha a apuração.

Reconhecimento de receita: POC, NBC TG 47 e regras fiscais

Na incorporação imobiliária, a receita contábil das unidades vendidas durante a obra é, em regra, reconhecida ao longo do tempo, proporcionalmente ao avanço físico-financeiro, pelo método conhecido como POC. A NBC TG 47, correspondente ao CPC 47, é a norma de receita aplicável, e sua leitura para o setor foi objeto de orientação específica dos órgãos contábeis.

O método POC (percentage of completion) mede o percentual de execução da obra pela relação entre o custo incorrido e o custo total orçado. Se uma obra tem custo orçado de R$ 40 milhões e já incorreu R$ 10 milhões, está 25% concluída; as unidades vendidas têm 25% de sua receita reconhecida no resultado, com o respectivo custo. As parcelas recebidas acima desse percentual ficam como adiantamento de clientes; as recebidas abaixo geram contas a receber.

Esse tratamento decorre da aplicação da NBC TG 47 aos contratos de incorporação, discutida pelo Comitê de Pronunciamentos Contábeis e pela CVM a partir de 2018, que concluíram pela adequação do reconhecimento ao longo do tempo nas condições contratuais usuais do mercado brasileiro.

Divergência entre contabilidade e fisco

As regras fiscais nem sempre seguem a contábil. No RET e no Presumido, a tributação acompanha, em regra, os recebimentos. No Lucro Real, há regras próprias para a apuração do resultado da atividade imobiliária, com possibilidade de diferimento da tributação nas vendas a prazo. A consequência é que o balanço de uma incorporadora apresenta tributos diferidos e controles paralelos, que precisam ser conciliados para que o resultado contábil e o fiscal sejam explicáveis a auditores, bancos e investidores.

Orçamento de obra como peça contábil

Como o POC depende do custo orçado, a qualidade do orçamento afeta diretamente o resultado reportado. Revisões de orçamento, comuns em obras longas, alteram o percentual de conclusão e exigem ajustes no resultado. A Sentinel trabalha com a engenharia da construtora para que o orçamento usado na contabilidade seja o mesmo usado na gestão da obra.

Permuta de terreno por unidades: tratamento tributário

Na permuta, o proprietário do terreno recebe unidades do empreendimento em vez de dinheiro. Para empresas do Lucro Presumido, a Receita Federal, na Solução de Consulta Cosit nº 99/2024, e a PGFN, no Despacho nº 167/2022, reconhecem que o imóvel recebido em permuta sem torna não é receita, salvo prova em contrário. A torna em dinheiro é tributada normalmente.

A permuta é a forma mais comum de aquisição de terrenos em Balneário Camboriú e Itapema, em que o custo da terra é elevado e os proprietários preferem receber unidades. O tratamento tributário, porém, depende do regime da incorporadora:

• Lucro Presumido: a permuta sem torna não gera receita tributável para IRPJ, CSLL, PIS e COFINS, conforme o entendimento atual da Receita e da PGFN, apoiado em jurisprudência do STJ. A parcela complementar em dinheiro é receita.
• RET: as unidades entregues em permuta têm tratamento próprio na legislação do regime, e o valor atribuído a elas pode compor a receita do empreendimento.
• Lucro Real: a permuta é registrada pelo valor do terreno e das unidades a entregar, com regras específicas de reconhecimento do resultado.

Além do aspecto federal, a permuta envolve ITBI municipal, registro em cartório e definição clara, no contrato, de quais unidades serão entregues, com que padrão de acabamento e em que prazo. A Sentinel analisa a minuta com o jurídico da incorporadora para que o documento suporte o tratamento tributário escolhido. Para o proprietário do terreno, que muitas vezes é pessoa física ou holding familiar, a operação também precisa de planejamento; tratamos esse lado na página de holding familiar e patrimonial e no artigo sobre holding de imóveis em Balneário Camboriú.

CNO, INSS de obra e regularização para o habite-se

Toda obra de construção civil sujeita a contribuições previdenciárias deve ser inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO). As contribuições sobre a mão de obra são declaradas pela DCTFWeb e, quando necessário, apuradas por aferição no Sero, serviço eletrônico da Receita Federal. Ao final, a regularização da obra permite emitir a certidão necessária à averbação da construção.

O CNO substituiu a antiga matrícula CEI e identifica a obra para fins previdenciários. A partir dele, a construtora vincula empregados, empreiteiros e notas de serviços à obra correta. Os pontos de atenção mais comuns são:

1. Inscrição no prazo: a obra deve ser cadastrada no início da execução, com o responsável correto (proprietário, incorporador, dono da obra ou empresa construtora).
2. Retenção de 11% sobre empreitadas: serviços de construção contratados mediante cessão de mão de obra ou empreitada sofrem retenção previdenciária na nota fiscal, que deve ser declarada e destacada corretamente.
3. Desoneração da folha: empresas do setor que estiveram na contribuição previdenciária sobre a receita bruta precisam observar a reoneração gradual definida pela legislação federal a partir de 2025.
4. Aferição e Sero: desde 2021, a aferição das obras é feita pelo Sero no e-CAC, que gera a DCTFWeb Aferição de Obras. Se a remuneração declarada for inferior à estimada pelo fisco para a área construída, haverá contribuição complementar.
5. Certidão da obra: encerrada a regularização, emite-se a certidão de débitos da obra, exigida para averbar a construção no registro de imóveis.

Problemas nessa etapa atrasam a individualização das matrículas e, por consequência, o repasse dos financiamentos bancários dos compradores. Por isso, a regularização previdenciária precisa ser acompanhada durante toda a obra, e não apenas no final.

Reforma tributária: regime específico de bens imóveis na LC 214/2025

A LC 214/2025 criou regime específico de IBS e CBS para operações com bens imóveis, a partir de 2027 para a CBS. Na venda de imóveis, as alíquotas são reduzidas em 50%; há redutor de ajuste, que retira da base o custo do imóvel, e redutor social de R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial. Incorporações no RET têm transição própria.

Redutores e alíquotas

O regime de bens imóveis, disciplinado nos arts. 251 a 270 da LC 214/2025, prevê:

• Redução de alíquotas: 50% nas operações de alienação de bens imóveis, inclusive venda de unidades de incorporação e de lotes, e 70% nas locações, cessões onerosas e arrendamentos.
• Redutor de ajuste: valor vinculado a cada imóvel que, em linhas gerais, considera o custo de aquisição e, durante a transição, custos incorridos antes da vigência do novo sistema, abatido da base de cálculo na alienação.
• Redutor social: R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, corrigidos pela inflação, deduzidos uma única vez por imóvel após o redutor de ajuste.
• Momento do pagamento: o tributo é devido conforme os pagamentos recebidos, e os redutores são aplicados proporcionalmente a cada parcela.

Esses parâmetros foram objeto de ajustes por legislação complementar posterior, inclusive a LC 227/2026, e dependem de regulamentação.

Transição para quem está no RET

Para as incorporações submetidas ao RET com opção efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, a lei mantém a carga total de 4% (ou 1% no interesse social) durante a transição. A partir de 2027, a parcela correspondente a PIS e COFINS dá lugar a CBS e IBS, que somam 2,08% (ou 0,53%), enquanto IRPJ e CSLL ficam em 1,92% (ou 0,47%), sem direito a créditos nem a redutores.

A principal decisão estratégica para incorporadoras em 2026 é avaliar, para cada projeto em fase de aprovação, se compensa optar pelo RET antes do prazo de transição ou se o regime específico, com crédito amplo e redutores, será mais vantajoso. A resposta depende do custo do terreno, do padrão das unidades e do perfil de compradores. Detalhamos o raciocínio no artigo sobre planejamento tributário para construtoras.

O mercado de Balneário Camboriú e Itapema e seus desafios contábeis

Em Balneário Camboriú e Itapema, a combinação de terrenos escassos, empreendimentos verticais de alto padrão, permutas, vendas na planta e investidores de outros estados cria demandas contábeis específicas: apuração por obra, controle de permutas, segregação de recursos, relatórios a investidores e planejamento da tributação de sócios e compradores pessoas físicas.

O litoral centro-norte catarinense, ao longo da BR-101, consolidou-se como um dos mercados imobiliários mais ativos do país, com forte presença de compradores de outros estados e de investidores que adquirem unidades para revenda ou locação. Para a incorporadora, isso significa negociar com perfis variados de clientes, inclusive pessoas jurídicas e holdings, e lidar com distratos e cessões de contratos ao longo da obra, que têm efeitos tributários próprios.

Também é comum que o mesmo grupo familiar reúna construtora, incorporadora, SPEs, imobiliária e uma holding patrimonial que recebe as unidades não vendidas para locação. Essa estrutura pode ser eficiente, mas exige atenção às operações entre empresas, à distribuição de lucros sob as novas regras da Lei 15.270/2025 e ao propósito negocial de cada CNPJ. Para quem atua na cidade, a página de contabilidade em Balneário Camboriú e a de planejamento tributário em Balneário Camboriú complementam este conteúdo.

Como a Sentinel atende construtoras e incorporadoras

A Sentinel Contabilidade atende construtoras e incorporadoras com estudo de estrutura e regime por empreendimento, contabilidade segregada por obra, apuração de RET, Presumido ou Real, controle de permutas, obrigações de CNO e INSS e relatórios para sócios, bancos e investidores. O trabalho é conduzido pelo contador Gabriel Tavares, na sede do Centro de Balneário Camboriú.

1. Estudo prévio do empreendimento: estrutura (própria, SPE ou SCP), afetação, regime e efeito da reforma, com projeção de carga tributária por cenário.
2. Implantação: inscrição do empreendimento no CNPJ, opção pelo RET quando aplicável, CNO e plano de contas por obra.
3. Rotina mensal: apuração por empreendimento, conciliação de recebíveis de clientes, POC e controle de custos.
4. Prestação de contas: balancetes do patrimônio de afetação, relatórios a investidores e informações para financiamentos.
5. Encerramento da obra: regularização previdenciária, certidões e transição das unidades remanescentes.

Próximos passos para sua construtora ou incorporadora

Se a sua empresa tem empreendimentos em andamento ou projetos em aprovação, o momento de revisar estrutura e regime é antes do lançamento, especialmente com o prazo de opção pelo RET na transição da reforma. A Sentinel analisa a carteira de obras, projeta cenários e indica a estrutura mais adequada para cada empreendimento, com base técnica e documentada.

Traga o cronograma das obras, a forma de aquisição dos terrenos e a previsão de vendas. Com esses dados, conseguimos indicar onde há imposto sendo pago a mais, quais riscos previdenciários estão em aberto e que decisões precisam ser tomadas ainda em 2026. Entre em contato com a Sentinel para agendar uma reunião em Balneário Camboriú ou on-line.