Holding para imóveis vale a pena? Guia completo para proprietários em Balneário Camboriú

Holding para imóveis vale a pena? A resposta curta

Holding para imóveis vale a pena quando três condições aparecem juntas: renda de aluguel relevante, patrimônio que justifica o custo de uma empresa e um objetivo claro — reduzir o imposto sobre aluguéis, organizar a sucessão ou separar riscos. Sem essas condições, a holding vira custo fixo, e a reforma tributária pode torná-la mais cara que a pessoa física.

A pergunta aparece com frequência em Balneário Camboriú, onde muitos empresários e famílias concentram patrimônio em apartamentos, salas comerciais e terrenos. A resposta honesta é que a holding não é um produto, mas uma estrutura, e o resultado depende de números: valor dos aluguéis, quantidade de imóveis, intenção de vender, número de herdeiros, renda total dos sócios e município dos imóveis.

A Sentinel Contabilidade é um escritório contábil com sede em Balneário Camboriú (SC), especializado em Lucro Real, planejamento tributário e holdings patrimoniais para famílias empresárias do litoral catarinense e do Vale do Itajaí. Este artigo faz a análise tributária comparativa; a estruturação do serviço, com etapas e documentos, está na página de holding familiar e patrimonial.

O que é uma holding patrimonial

Holding patrimonial é uma pessoa jurídica constituída para deter bens — principalmente imóveis e participações em outras empresas — de uma pessoa ou família. Os sócios transferem os imóveis à holding como integralização de capital e passam a ter quotas da empresa, em vez dos imóveis diretamente. A partir daí, aluguéis e vendas são receitas da holding, e a sucessão se faz pela transferência das quotas, não dos imóveis. Quando o foco é a família e a sucessão, fala-se em holding familiar; quando há também empresas operacionais abaixo dela, em holding mista.

Aluguel na pessoa física ou na holding: comparativo com três faixas

Na pessoa física, o aluguel é tributado pela tabela progressiva do IRPF, com alíquota marginal de 27,5% para rendas mais altas. Na holding no Lucro Presumido, a carga federal sobre a receita de aluguel fica próxima de 11% a 12%, com distribuição de lucros isenta dentro dos limites da Lei 15.270/2025. A diferença cresce com o valor do aluguel.

Na pessoa física, os aluguéis recebidos de pessoas jurídicas sofrem retenção na fonte, e os recebidos de pessoas físicas são recolhidos pelo carnê-leão mensal. Em ambos os casos, o imposto segue a tabela progressiva, com dedução de despesas específicas como IPTU, condomínio pago pelo locador e taxa de administração da imobiliária. Na holding no Lucro Presumido, a receita de locação tem presunção de 32% para IRPJ e CSLL, mais PIS e Cofins cumulativos de 3,65% sobre a receita.

Premissas: na pessoa física, um único proprietário, sem outras rendas na tabela e sem despesas dedutíveis, com imposto mensal calculado como 27,5% da renda menos a parcela a deduzir de R$ 908,73. Na holding, receita anual abaixo de R$ 5 milhões (sem acréscimo da LC 224/2025), IRPJ de 15% e adicional de 10% sobre a parcela da base presumida acima de R$ 240 mil por ano, CSLL de 9% e PIS/Cofins de 3,65%. Não estão incluídos o custo de manutenção da holding, o IBS e a CBS que começam em 2027, nem os efeitos da Lei 15.270/2025 sobre os dividendos — todos tratados abaixo.

Leitura da tabela

Na faixa de R$ 10 mil por mês, a economia bruta de cerca de R$ 8,5 mil por ano é consumida, em boa parte, pelo custo de contabilidade e manutenção da holding — e, a partir de 2027, pelo IBS e pela CBS. Na faixa de R$ 30 mil, a economia já é expressiva. Na de R$ 80 mil, a holding reduz o imposto à metade, mas entra no radar da tributação de dividendos acima de R$ 50 mil mensais e da tributação mínima anual. Na prática, a decisão “aluguel pessoa física ou holding” começa a fazer sentido, em termos só de imposto de renda, a partir de rendas de aluguel na faixa intermediária, e precisa ser refeita com as regras de 2027.

Um ponto que costuma ser esquecido: na pessoa física, despesas como IPTU e condomínio pagos pelo proprietário reduzem a base; no Lucro Presumido, a base é a receita bruta, sem deduções. Se o proprietário arca com despesas altas nos imóveis, a vantagem da holding diminui.

Dividendos da holding depois da Lei 15.270/2025

Desde janeiro de 2026, lucros e dividendos pagos por uma mesma empresa a uma mesma pessoa física acima de R$ 50 mil no mês sofrem retenção de 10% sobre o total. E, a partir dos rendimentos de 2026, quem recebe mais de R$ 600 mil por ano está sujeito à tributação mínima de até 10%, com redutor que considera o imposto já pago pela empresa.

A Lei 15.270/2025 mudou a lógica de “lucro isento” que sustentava boa parte das holdings. Os pontos que interessam ao proprietário de imóveis:

• Retenção mensal: 10% sobre o valor total de lucros pagos no mês pela mesma pessoa jurídica à mesma pessoa física, quando esse total ultrapassar R$ 50 mil. Se a holding paga R$ 60 mil a um sócio em um mês, a retenção é de R$ 6 mil.
• Tributação mínima anual (IRPFM): para pessoas físicas com rendimentos totais acima de R$ 600 mil no ano, alíquota crescente de 0% a 10% entre R$ 600 mil e R$ 1,2 milhão, e de 10% acima disso, sobre uma base ampla que inclui lucros e dividendos. Do valor apurado, abatem-se o IRPF já pago, as retenções e um redutor quando a soma da tributação da empresa com a do sócio ultrapassa 34%.
• Exclusões da base do IRPFM: entre outras, ganhos de capital (exceto os de bolsa), heranças e doações, rendimentos de poupança, LCI, LCA, CRI e CRA, e fundos imobiliários que atendam aos requisitos legais.
• Transição: lucros apurados até 2025, com distribuição aprovada até 31 de dezembro de 2025, ficam fora da retenção e da tributação mínima se pagos nos termos aprovados, até 2028.

A consequência prática: holdings com renda alta precisam de política de distribuição — quanto, quando e para quem —, com atos societários formais e contabilidade completa. Distribuir lucro sem escrituração ou acima do lucro contábil pode descaracterizar a isenção. O tema geral de remuneração dos sócios está em pró-labore ou dividendos em 2026.

Venda de imóveis: ganho de capital na pessoa física x na holding

Na pessoa física, o ganho de capital na venda de imóvel é tributado de 15% a 22,5%, com isenções e reduções previstas em lei. Na holding, depende da classificação: imóvel em estoque, numa holding que tem a venda como atividade, tem carga federal de cerca de 6,7% sobre o valor de venda no Presumido; imóvel do imobilizado ou de investimento tem ganho tributado em até 34%.

Essa é a parte em que mais se erra ao avaliar se holding para imóveis vale a pena. Na pessoa física, o ganho de capital — diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição declarado — é tributado a 15% até R$ 5 milhões de ganho, com alíquotas maiores nas faixas superiores, e há hipóteses de isenção (como a venda de único imóvel de até R$ 440 mil, sem outra venda nos cinco anos anteriores, e a venda de imóvel residencial com aplicação do valor na compra de outro residencial em 180 dias).

Na holding, tudo depende de como o imóvel está classificado na contabilidade:

• Imóvel em estoque (holding que compra, constrói ou loteia para vender): a venda é receita operacional. No Lucro Presumido, aplica-se presunção de 8% para IRPJ e 12% para CSLL sobre a receita, mais PIS e Cofins de 3,65%. Carga federal próxima de 6,7% do valor de venda, independentemente do ganho.
• Imóvel no ativo imobilizado ou de investimento (holding que mantém imóveis para aluguel): a venda gera ganho de capital, que entra integralmente na base do IRPJ e da CSLL no Presumido. Carga de até 34% sobre o ganho.

No cálculo do estoque, foram considerados IRPJ de 15% sobre 8%, CSLL de 9% sobre 12% e PIS/Cofins de 3,65%, sem adicional de IRPJ (que só incide se a base presumida do trimestre superar R$ 60 mil). Com o adicional, a carga sobe para perto de 6,7%.

A armadilha do custo de integralização

A lei permite que a pessoa física transfira o imóvel para a holding pelo valor constante da sua declaração de imposto de renda (art. 23 da Lei 9.249/1995), sem apurar ganho de capital na integralização. Isso é útil, mas tem um efeito colateral: o imóvel entra na holding com custo baixo, e o ganho na venda futura será calculado a partir desse custo. Se o imóvel for para o imobilizado e depois vendido, o ganho integral será tributado a até 34%. Por isso, antes de integralizar, é preciso decidir quais imóveis serão mantidos para renda, quais serão vendidos e em que prazo — e, às vezes, manter na pessoa física o imóvel que será vendido em breve.

Holdings que pretendem comprar, reformar e revender imóveis com frequência se aproximam das regras de incorporação e venda de imóveis por empresas. Nesse caso, veja também planejamento tributário para construtoras e incorporadoras e a página de contabilidade para construtoras e incorporadoras.

ITBI na integralização da holding e o Tema 796 do STF

A Constituição prevê imunidade de ITBI na integralização de capital com imóveis, salvo quando a atividade preponderante da empresa for compra e venda, locação ou arrendamento de imóveis. No Tema 796, o STF fixou que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o capital social integralizado. Holdings de locação normalmente se enquadram na exceção e pagam ITBI.

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis. O art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal estabelece que ele não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”. O Código Tributário Nacional (arts. 36 e 37) define como preponderante a atividade que representa mais de 50% da receita operacional, apurada nos anos seguintes à aquisição.

O que decidiu o STF no Tema 796

No julgamento do RE 796.376 (Tema 796 da repercussão geral), o Supremo Tribunal Federal fixou a tese de que a imunidade de ITBI na integralização “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Ou seja, se o sócio transfere um imóvel avaliado pelo município em R$ 2 milhões e integraliza apenas R$ 500 mil de capital (o valor da declaração), a diferença de R$ 1,5 milhão pode ser tributada pelo ITBI.

Atividade preponderante imobiliária

A exceção da atividade preponderante é o ponto mais sensível para holdings patrimoniais de locação. Há discussão sobre se a ressalva se aplica a todas as hipóteses do inciso I ou apenas à incorporação decorrente de fusão, cisão e extinção, e o STF reconheceu repercussão geral sobre o alcance da exceção. Enquanto o tema não estiver definitivamente resolvido, prefeituras tendem a cobrar ITBI de holdings cuja receita principal seja aluguel.

Na prática, o planejamento deve considerar o ITBI como custo provável na constituição de uma holding de locação, com a alíquota e a base de cálculo do município de cada imóvel. Quando a holding tem imóveis em várias cidades — Balneário Camboriú, Itajaí, Itapema —, cada prefeitura tem procedimento próprio para reconhecer ou negar a imunidade, e alguns municípios exigem a comprovação da receita dos anos seguintes antes de confirmar o benefício.

ITCMD em Santa Catarina e sucessão pela holding

Em Santa Catarina, o ITCMD é progressivo por faixas: 1% até R$ 20 mil, 3% de R$ 20 mil a R$ 50 mil, 5% de R$ 50 mil a R$ 150 mil e 7% sobre a parcela acima de R$ 150 mil. A holding não elimina o ITCMD, mas permite antecipar a sucessão com doação de quotas, reserva de usufruto e cláusulas de proteção, evitando inventário dos imóveis.

O ITCMD (imposto sobre transmissão causa mortis e doação) é estadual. Em Santa Catarina, é regido pela Lei 13.136/2004, com alíquotas aplicadas sobre cada parcela do valor transmitido, de forma marginal. Para uma transmissão de R$ 1 milhão, o imposto é de R$ 200 (1% de R$ 20 mil) + R$ 900 (3% de R$ 30 mil) + R$ 5.000 (5% de R$ 100 mil) + R$ 59.500 (7% de R$ 850 mil) = R$ 65.600, ou 6,56% do total.

O que muda com a holding

• Doação de quotas em vida: os pais doam as quotas aos filhos, com reserva de usufruto (mantendo os lucros e o voto) e cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade e reversão. O ITCMD é pago na doação, sobre o valor das quotas.
• Base de cálculo das quotas: aqui está o ponto de atenção. A EC 132/2023 e a regulamentação posterior apontam para avaliação das quotas por valor de mercado dos bens, e não pelo valor contábil histórico. Se o estado passar a exigir avaliação a mercado dos imóveis da holding, a vantagem de doar quotas avaliadas pelo patrimônio líquido contábil desaparece.
• Inventário: com as quotas já doadas, o falecimento do usufrutuário extingue o usufruto, sem inventário dos imóveis. Isso reduz custos de inventário, honorários e o tempo em que o patrimônio fica bloqueado.
• Governança: o contrato social pode prever regras de administração, entrada de cônjuges, venda de quotas e resolução de conflitos entre herdeiros.

A EC 132/2023 tornou o ITCMD obrigatoriamente progressivo em todos os estados e permitiu a cobrança sobre bens no exterior. Santa Catarina já tinha tabela progressiva. Como as regras de avaliação estão em transição, quem pretende fazer a sucessão pela holding deve acompanhar as mudanças e avaliar se é melhor antecipar a doação.

IBS e CBS sobre aluguéis a partir de 2027

A partir de 2027, a locação de imóveis passa a sofrer CBS e, gradualmente, IBS, com redução de 70% das alíquotas e redutor social de R$ 600 por imóvel residencial locado por mês. A holding é contribuinte desde o primeiro aluguel. A pessoa física só é contribuinte se tiver mais de três imóveis locados e receita anual de aluguéis acima de R$ 240 mil.

A Lei Complementar 214/2025 incluiu a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis no campo do IBS e da CBS, com regras específicas:

• Redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas locações. As alíquotas de referência ainda serão fixadas; estimativas de mercado apontam carga efetiva sobre aluguéis em torno de 8% quando o modelo estiver completo, em 2033.
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial locado, por mês, deduzido da base de cálculo e atualizado pelo IPCA.
• Base de cálculo: o valor do aluguel, excluídos tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e as despesas de condomínio repassadas.
• Locação por temporada: locações residenciais de até 90 dias recebem tratamento semelhante ao de hotelaria, com redução de 40% das alíquotas — relevante para quem aluga apartamentos por temporada em Balneário Camboriú.
• Créditos: o contribuinte no regime regular toma créditos de IBS e CBS sobre despesas tributadas ligadas aos imóveis (reformas, manutenção, administração). E o locatário pessoa jurídica no regime regular pode tomar crédito sobre o aluguel pago — o que torna o imóvel comercial alugado por uma holding mais atrativo para empresas.

Quando a pessoa física passa a ser contribuinte

A pessoa física que aluga imóveis só se torna contribuinte do IBS e da CBS se, no ano anterior, tiver receita de aluguéis superior a R$ 240 mil (corrigida pelo IPCA) e mais de três imóveis distintos locados. Há também regra que torna contribuinte no próprio ano quem ultrapassar o limite em mais de 20%. Isso cria uma assimetria importante: um proprietário com dois ou três imóveis, ou com aluguéis abaixo de R$ 240 mil por ano, não paga IBS e CBS na pessoa física, mas pagaria se os mesmos imóveis estivessem numa holding.

O outro lado: fim do PIS e da Cofins

Na holding no Lucro Presumido, os aluguéis já pagam hoje PIS e Cofins cumulativos de 3,65%. Esses tributos são extintos em 2027 e substituídos pela CBS. Para a holding, portanto, a reforma troca 3,65% de PIS/Cofins por CBS e, gradualmente, IBS com redução de 70% — e, em contrapartida, permite créditos. O efeito líquido depende das alíquotas finais e das despesas de cada imóvel. Para a pessoa física abaixo dos limites, não há mudança.

Transição para contratos antigos

A LC 214/2025 previu, no art. 487, um regime de transição para contratos de locação firmados antes da sua publicação, com opção por alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, sem créditos e sem redutor social, desde que cumpridos requisitos de comprovação e registro dentro de prazos legais. Para contratos não residenciais, o prazo de registro terminava em 31 de dezembro de 2025. Quem tinha contratos elegíveis e não fez o registro deve verificar se ainda há alguma possibilidade.

Outra providência ligada à reforma, válida para quem tem imóveis na pessoa física ou na holding: documentar o valor de cada imóvel em 31 de dezembro de 2026, data de referência mencionada nas regras do redutor de ajuste que será usado nas vendas futuras sujeitas ao IBS e à CBS.

Custos de constituição e manutenção de uma holding patrimonial

Os custos de uma holding patrimonial dividem-se em constituição — registro na Junta Comercial, escritura ou instrumento de transferência, registro nos cartórios de imóveis e ITBI quando devido — e manutenção recorrente: contabilidade completa, ECD, ECF, obrigações municipais, certificado digital e atos societários. Esses custos precisam entrar na comparação antes de qualquer decisão.

Itens que listamos em todo estudo de viabilidade de holding:

• Constituição: contrato social, registro na Junta Comercial de Santa Catarina, inscrição municipal, honorários jurídicos e contábeis da estruturação.
• Transferência dos imóveis: emolumentos de registro em cada matrícula, ITBI (integral ou sobre o excedente do Tema 796) e eventuais certidões.
• Manutenção mensal e anual: contabilidade com escrituração completa — indispensável para distribuir lucros isentos acima da presunção —, ECD, ECF, DCTFWeb, EFD-Reinf, emissão de notas, e, a partir de 2027, apuração de IBS e CBS.
• Atos societários: atas de distribuição de lucros, alterações contratuais, doações de quotas e averbações.
• Custos de saída: dissolver a holding no futuro e devolver imóveis aos sócios pode gerar ITBI e ganho de capital.

Uma regra prática: se a economia anual estimada de imposto, já considerando IBS e CBS a partir de 2027, não supera com folga o custo anual de manutenção, a holding não se paga por razões tributárias. Ela ainda pode fazer sentido por sucessão ou governança, mas a decisão deve ser tomada com essa clareza.

Quando a holding NÃO vale a pena

A holding para imóveis não vale a pena quando o patrimônio é pequeno, os aluguéis são baixos, os imóveis serão vendidos em pouco tempo, o proprietário tem até três imóveis e aluguéis abaixo de R$ 240 mil por ano (e ficaria fora do IBS/CBS na pessoa física), o ITBI de constituição é alto ou não há disciplina para manter contabilidade e governança.

Situações em que costumamos recomendar não constituir a holding, ou adiá-la:

• Um ou dois imóveis com aluguel baixo: a economia de IRPF não cobre o custo fixo, e o proprietário perderia a não incidência de IBS e CBS da pessoa física.
• Imóveis que serão vendidos em breve: a venda pela pessoa física, com isenções e alíquota de 15% sobre o ganho, pode ser mais barata que a venda pela holding de um imóvel do imobilizado com custo baixo.
• Imóvel residencial próprio: colocar a casa da família na holding gera complicações (uso sem aluguel, IPTU, financiamento) e raramente traz vantagem.
• ITBI alto e incerto: em municípios que cobram ITBI integral na integralização, o custo de entrada pode levar muitos anos para ser recuperado.
• Imóveis financiados ou com ônus: a transferência pode depender de anuência do credor.
• Ausência de plano sucessório e de governança: holding sem acordo de sócios, sem contabilidade e sem atas vira fonte de conflito e de autuação.
• Finalidade de fraudar credores: transferências para escapar de dívidas existentes podem ser anuladas e não protegem o patrimônio.

Uma alternativa intermediária, em alguns casos, é manter os imóveis na pessoa física e organizar a sucessão por testamento e doações com usufruto diretamente dos imóveis, ou constituir a holding apenas para os imóveis de maior renda.

Holding patrimonial em Balneário Camboriú: particularidades locais

Em Balneário Camboriú, a holding patrimonial precisa considerar o alto valor dos imóveis, a valorização acumulada (que eleva o efeito do Tema 796 no ITBI), a forte presença de locação por temporada e a frequência de unidades recebidas em permuta por proprietários de terrenos. A Sentinel Contabilidade atende presencialmente na cidade e no litoral, de Itajaí a Itapema.

Alguns pontos são característicos do mercado da cidade:

• Valor declarado defasado: muitos imóveis foram comprados há anos e estão declarados no IRPF pelo custo histórico. Integralizar por esse valor evita ganho de capital na pessoa física, mas amplia a base do ITBI pelo Tema 796 e o ganho futuro na holding.
• Locação por temporada: apartamentos alugados por diárias ou por curtos períodos têm tratamento próprio na reforma e podem, dependendo da estrutura, aproximar-se de atividade de hospedagem.
• Unidades de permuta: famílias que trocaram terrenos por apartamentos com incorporadoras podem ter várias unidades recebidas de uma só vez, com custo de aquisição atrelado ao terreno.
• Patrimônio em várias cidades: imóveis em Balneário Camboriú, Itajaí, Itapema e Camboriú, cada um com regras municipais próprias de ITBI.

Para empresários da região que também têm empresas operacionais, a holding costuma ser analisada junto com o planejamento tributário das empresas — ver planejamento tributário em Balneário Camboriú e o roteiro como fazer planejamento tributário em 8 etapas. Grupos com várias empresas e holdings são tratados em contabilidade para grupos empresariais.

Roteiro para decidir se a holding vale a pena no seu caso

A decisão segue um roteiro: inventariar os imóveis com custo declarado e valor de mercado, separar os que serão mantidos para renda dos que serão vendidos, simular IRPF x holding com e sem IBS/CBS, calcular ITBI e custos de constituição, avaliar dividendos pela Lei 15.270/2025, desenhar a sucessão e só então decidir.

1. Inventário: matrícula, data e valor de aquisição, valor declarado no IRPF, valor venal para ITBI e valor de mercado de cada imóvel.
2. Destinação: quais imóveis geram renda, quais serão vendidos, quais são de uso da família.
3. Simulação de aluguéis: IRPF na pessoa física x IRPJ, CSLL e tributos sobre consumo na holding, em 2026 e no cenário a partir de 2027.
4. Simulação de vendas: ganho de capital na pessoa física x tributação na holding, conforme a classificação contábil.
5. Custo de entrada: ITBI por município, emolumentos e honorários.
6. Distribuição de lucros: quantos sócios, quanto por mês, efeito da retenção e da tributação mínima.
7. Sucessão: doação de quotas, usufruto, cláusulas restritivas e ITCMD em Santa Catarina.
8. Decisão documentada: memorando com premissas, para revisão periódica.

Próximos passos

Se você tem imóveis de renda em Balneário Camboriú ou no litoral e quer saber se a holding vale a pena, o momento de analisar é antes de 2027, quando o IBS e a CBS sobre aluguéis começam a valer. A Sentinel Contabilidade faz a simulação comparativa completa, com custos de entrada, tributação de aluguéis e vendas, dividendos e sucessão.

O estudo tem responsabilidade técnica do contador Gabriel Costa Tavares (CRC-SC nº 100693/SC) e, quando a decisão é constituir a holding, é conduzido em conjunto com o advogado da família, responsável pelos atos societários, pelo contrato social e pelas doações. Começamos com uma conversa para entender o patrimônio e os objetivos e, com o inventário dos imóveis em mãos, apresentamos números — inclusive quando a conclusão é que a holding não vale a pena. Entre em contato com a nossa equipe para agendar.